Requisitos para hipotecar una casa en Chile

Por lo general para hipotecar una casa, requerimos que nuestra propiedad alcance para garantizar el monto de dinero que solicitamos para comprarla.

En otras palabras, significa que si nuestra vivienda comercialmente tiene una tasa o valor de 2.000 Unidades de Fomento; no podemos solicitar al banco o entidad prestataria un monto mayor a este, 2.000 Unidades de Fomento. Ya que ese es el valor que la casa en sí representa como respaldo de bien prendario.

Los siguientes son los requisitos generales necesarios para hipotecar nuestra casa cuando tenemos deuda, pudiese haber algunas variantes emanadas por determinados prestatarios:

Demostrar el monto pagado de la propiedad, consiste en acreditar el monto de la deuda ya pagada o el pago completo.
Los Certificados, como comprobantes que está completa la documentación legal de la propiedad. Nos referimos a certificados de dominio, de prohibiciones, de expropiación y que los pagos de contribuciones y otros, están al día.
La Tasación, es realizada por el banco. Determinando una tasación comercial, para la evaluación del monto del crédito posible de otorgar al solicitante. Dejando la propiedad como un bien en garantía que respaldará la deuda.
La Escritura de la propiedad.
Hacer constar los pagos de servicios, de contribuciones y cualquier otro que fuese necesario.

En la situación de hipotecar una casa que no posee deudas, procedemos a gestionar un préstamo bancario importante. Que nos permitirá solventar deudas, que para el momento no contamos con los recursos suficientes para pagar de otro modo; dejando la casa como garantía o “en prenda”, ante el banco o la entidad prestataria, donde solicitamos el crédito.

Qué es una Hipoteca

Digamos en palabras sencillas, que una hipoteca consiste en un contrato donde el deudor deja como garantía un bien, que por lo general es un inmueble, a quien le hace un préstamo, es decir, al acreedor.

Esto es con el propósito de garantizar la recuperación del dinero prestado, en caso de presentarse por parte del deudor, incumplimiento en el pago de la deuda. Generando que el acreedor, active su derecho a solicitar la venta de la propiedad, para así cobrarse lo que le deben.

En otros términos, una hipoteca es un instrumento de deuda, que otorga un derecho real de garantía para el acreedor, utilizando un bien propiedad del deudor como colateral. Y en caso que el deudor no cumpla con el pago, la institución acreedora tendrá el derecho a sacar a remate el inmueble, y con ese dinero pagar dicha deuda. De esta forma, la hipoteca es la garantía del pago del crédito.

Cuáles son los tipos de Hipotecas

Cuando solicitamos un crédito hipotecario para adquirir una casa, es esencial conocer cuáles son los tipos y características de los créditos hipotecarios existentes, permitiéndonos elegir el que más nos convenga.

Entre los tipos de créditos hipotecarios, tenemos los siguientes:

El Crédito hipotecario con letras de crédito

Consiste en la emisión por parte del banco de “letras hipotecarias”, disponibles para ser transados por el banco, en la bolsa de valores o ser adquiridas por éste o un tercero, con la finalidad de obtener los recursos que financiarán el préstamo a otorgar.

El precio de estas letras de crédito, será variable según las condiciones del mercado. Por lo que puede generarse, un resultado positivo o negativo entre el valor de la letra y el precio a la que es transada.

Es por ello, que en la escritura de la casa debe determinarse la parte contratante que se hará cargo o será beneficiada con la diferencia resultante. En caso de ser el deudor, tendrá que pagar la diferencia negativa que resulte.

El Mutuo hipotecario endosable

El banco financia el préstamo con sus propios recursos, el solicitante recibirá el monto aprobado, no generándose la diferencia comentada con las letras hipotecarias.

Otra de sus características, es que pueden ser transferidos por parte del banco a través del endoso, quedando registrado en la respectiva escritura pública. Sin embargo, la administración del préstamo queda bajo su responsabilidad, debiendo el solicitante contactar al banco para aclarar dudas o solucionar problemas.

Mutuo hipotecario no endosable:

Es muy similar al anterior, el banco también financia con recursos propios el crédito otorgado, pero no puede ser transferido mediante el endoso.

Existen programas de subsidio que nos pueden ayudar con la adquisición, construcción o arrendamiento de una propiedad, facilitando el pago de nuestro crédito hipotecario.

Cómo Hipotecar una Casa en Chile

Cuando deseamos adquirir una casa, la mayoría de nosotros utilizaremos alguno de los créditos hipotecarios ofrecidos en la banca nacional, los cuales varían entre los 20 y 30 años y con relación a las tasas de interés, pueden variar de forma impactante entre bancos, lo que hace necesario cotizar.

Una vez que nos otorgan el crédito hipotecario, nuestro inmueble o casa, será la garantía del crédito obtenido.

Actualmente, las instituciones financieras agilizan las escrituras, haciendo comparecer al banco acreedor, a realizar el alza de las hipotecas y fijar las prohibiciones que tienen con la casa hipotecada a vender, de esta forma, se realiza el traspaso del dominio al comprador.

Existiendo la posibilidad de renovación del mismo préstamo, pero atentos a esto, para que nos convenga, debemos verificar que la tasa bancaria deberá tener un valor razonable y ser acorde con los valores del mercado. Es decir, traspasamos al nuevo comprador nuestra deuda hipotecada manteniendo las mismas condiciones que rigen para él.

Debemos contar con los servicios de un asesor, es lo ideal, ya que sin importar la razón para vender un inmueble, lo más recomendable es recibir un correcto y oportuno asesoramiento, ya que el precio del bien no influye en el valor de mercado, por más que estemos pagando un Crédito Hipotecario.

Dónde acudir para pedir una Hipoteca

Por lo general, se nos dice que para hipotecar una casa, debemos acudir a una entidad financiera, para que nos preste el dinero que necesitamos, en este caso, nos referimos a los bancos. Sin embargo, no existe una ley que excluya a los entes particulares.

Cómo cancelar la Hipoteca

Para la cancelación del crédito hipotecario de forma adelantada, debemos estar al día con el pago de los dividendos. En caso de morosidad, debemos cancelar los dividendos pendientes además de los gastos asociados.

Una vez que tengamos regularizado el punto previo, es necesario presentar ante la institución emisora del crédito, una solicitud formal de pago anticipado. Luego, el banco acreedor emite una liquidación de deuda, donde se muestra la información relacionada con el saldo exacto a pagar y la fecha acordada para el último pago.

En caso de pago parcial o total, se incluirán los intereses desde el último dividendo pagado y los intereses adicionales que correspondan a los costos de prepago, entre otras informaciones relevantes.

El banco cuenta con un plazo máximo de tres días hábiles, contado desde la fecha de presentación de la solicitud.

Es oportuno recordar, que cada institución está obligada a ofrecer información clara y actualizada, con el fin que los clientes evalúen las opciones de pago anticipado de sus préstamos, bien sea a través de cheques, con efectivo, con vale vista bancario o a cargo de la cuenta corriente.

Garantías de Hipotecas

Debemos tener presentes, que existen dos tipos de garantías hipotecarias: la específica y la general.

Las garantías específicas, tienen características como que es posible vender nuestra propiedad aun teniendo por pagar el crédito hipotecario. No representando ningún problema, pues traspasamos la deuda hipotecaria al nuevo propietario y luego se traspasa la inscripción de propiedad, realizando haciendo un alza de hipoteca a su favor.

Mientras que las garantías generales, son un poco más complejas, como deudor entregamos la propiedad o bien raíz hipotecada como una garantía de pago de cualquier otra deuda que podamos poseer con el banco, es decir, tarjetas de crédito, de líneas de crédito o cualquier otro préstamo que podamos tener con ese banco.

Por lo regular, es más complicado vender nuestra propiedad, debido a que lo más probable es que necesitamos la autorización del banco y además, nos exigirán el pago de todas las otras deudas antes de efectuar la venta.

Cuál es el costo de cancelar mi Crédito Hipotecario

La ley establece comisiones que se cobrarán por la operación, en los préstamos hipotecarios superiores a las UF 5.000. El pago anticipado del préstamo, puede ser convenido de forma libre entre el acreedor y el cliente, así como las comisiones respectivas.

Si el crédito es igual o menor a las UF 5.000, el cliente puede realizar el pago de forma anticipada. Sin la necesidad de contar con la aprobación del banco. Teniendo en cuenta que en conjunto con el pago del capital que anticipamos, más los intereses calculados hasta la fecha del pago, cancelaremos también una comisión, la cual es estipulada entre ambas partes.

En caso de no existir acuerdo, la comisión no puede superar el valor de un mes y medio de intereses, calculados sobre el capital que se prepaga.

Mientras que si el pago anticipado es menor al 25% del saldo de la obligación, por ley se establece, que es necesaria la aprobación del acreedor, lo que significa que la cancelación depende de la aprobación del banco.

Una vez que se cancela en forma total la deuda de un crédito hipotecario, o de un subsidio habitacional, debemos solicitar bien sea al banco o al SERVIU. Tambien la suscripción de una escritura pública de cancelación y alzamiento, luego la presentamos al Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS).

Se puede vender una casa Hipotecada

Si es posible, la deuda hipotecaria no impide la venta de nuestra propiedad, además de exigir un buen precio por nuestra casa.

Ya que la deuda hipotecaria no influye en el precio de venta; tampoco en los plazos de los pagos o en el tiempo de la operación. Para asegurarnos el pago del crédito, el valor de la nueva compraventa, deberá ser mayor al monto de la deuda financiera.

Y en los casos que la plusvalía del sector hubiese incrementado, es posible ofertar a un valor considerablemente mayor que el total del crédito.

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